Τεχνικές λεπτομέρειες

Φορολογική αντιμετώπιση τακτοποιούμενων χώρων

Δημοσιεύθηκε από τον/την : 

Στις φορολογικές δηλώσεις που έχουμε εμπρός μας, φέτος, θα αντιμετωπίσουμε την «εμφάνιση» των τακτοποιημένων ημιυπαίθριων χώρων και αυθαιρέτων στη φορολογία εισοδήματος. Στο σημερινό μας σημείωμα θα ασχοληθούμε με τις επιπτώσεις που θα έχει στη φορολογία εισοδήματος η τακτοποίηση των ημιυπαίθριων χώρων, μιας και μέχρι σήμερα το Υπουργείο Οικονομικών δεν έχει πάρει θέση για τα αυθαίρετα.

A. Για την εφαρμογή των διατάξεων της φορολογίας εισοδήματος, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για την βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
 Επισημαίνεται ότι πέρυσι στις δηλώσεις του οικονομικού έτους 2012, οι νομιμοποιήσεις των ημιυπαίθριων χώρων σύμφωνα με τον Ν.3843/2010 ληφθήκαν υπόψη στη συμπλήρωση του υποπίνακα της περ. 1 του Πίνακα 5. Ωστόσο, οι νομιμοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και αυθαίρετων αλλαγών χρήσης (υπόγεια και πατάρια) που τακτοποιήθηκαν με τους Ν.4014/2011 και Ν.3843/2010, δεν λήφθηκαν υπόψη και δεν επηρέασαν τη συμπλήρωση του υποπίνακα αυτού, για το οικονομικό έτος 2012. Αντίθετα, μετά την ολοκλήρωση των διαδικασιών νομιμοποίησής τους θα συμπεριληφθούν στις δηλώσεις του οικονομικού έτους 2013 και στο εξής.
 Γίνεται σαφές ότι με την υποχρέωση αναγραφής των τακτοποιούμενων, αυξάνεται η επιφάνεια των κύριων χώρων των ακινήτων, με αποτέλεσμα να υπάρξει αύξηση και στην αντικειμενική δαπάνη που επιβαρύνει τον φορολογούμενο.

Αν για παράδειγμα ο φορολογούμενος είχε αγοράσει ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. και ημιυπαίθριο χώρο 30 τ.μ., στη δήλωση του οικονομικού έτους 2011 επιβαρύνθηκε με αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης (τεκμήριο) για κατοικία με το ποσό των 3.400 ευρώ. Με την αύξηση κατά 33,33% της αντικειμενικής δαπάνης κατά το έτος 2011, η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης έγινε 4.500 ευρώ για το 2012. Μετά την τακτοποίηση του ημιυπαίθριου η επιβάρυνση θα είναι 6.900 ευρώ, δηλαδή αύξηση πλέον του 100% από τις δηλώσεις του 2011 στις δηλώσεις του 2013.

Πέραν όμως από την επίπτωση που θα έχει η φορολόγηση των τακτοποιημένων χώρων στα τεκμήρια, υπάρχει και παράπλευρη επιβάρυνση στους φορολογούμενους. Η απώλεια αυτή αφορά στη μείωση της φοροαπαλλαγής από τους τόκους δανείων, αφού η αύξηση των τετραγωνικών μειώνει τους τόκους που μπορεί να εκπέσει ο φορολογούμενος. Αν στο προηγούμενο παράδειγμά μας ο φορολογούμενος είχε αγοράσει το διαμέρισμα σαν πρώτη κατοικία με δάνειο και πλήρωσε για το 2012 τόκους 12.000 ευρώ, αν το ακίνητο παρέμενε στα 100 τ.μ. θα εξέπιπτε το σύνολο των τόκων, έχοντας μείωση φόρου 12.000 x 10% = 1.200 ευρώ. Με τον συνυπολογισμό των τακτοποιούμενων χώρων, το σύνολο του ακινήτου αυξάνεται σε 130 τ.μ. Με δεδομένο ότι η ωφέλεια που υπάρχει στους φορολογούμενους είναι το 10% των τόκων που αναλογούν σε πρώτη κατοικία 120 τ.μ. και δάνειο μέχρι 200.000 ευρώ, στο παράδειγμά μας ο φορολογούμενος θα έχει μείωση φόρου 1.107,69 (11.076,92 ευρώ τόκων που αντιστοιχούν στα 120 τ.μ. x 10%), δηλαδή απώλεια μείωσης φόρου 92,31 ευρώ.

B. Τακτοποίηση ημιυπαίθριων και φορολογία ακίνητης περιουσίας – Δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9).  Σε ό,τι αφορά τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί:

Ως προς τον ΦΑΠ και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Έντυπο Ε9), οι τακτοποιούμενοι χώροι, ήτοι οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη όπως πριν την τακτοποίησή τους.

Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2013 μόνο λόγω της τακτοποίησής τους.  Όσον αφορά τον ΦΑΠ, θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.

Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ.),  τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου – Μόνο από τον αγοραστή.

Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.

Τακτοποιούμενοι χώροι (εκτός ημιυπαίθριων, όπως υπόγεια, πατάρια κ.λπ.) που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.

Εάν, παρά τα αναφερόμενα ανωτέρω, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος.

 

 

 

Λίστα Άρθρων   Επιστροφή