Φορολόγηση δικαιώματος υψούν (αέρας)

2015-06-11

«ΕΝΦΙΑ 2014– Δικαίωμα υψούν (αέρας)»

Πρόκειται για την φορολόγηση δικαιώματος υψούν (αέρας) σε οικόπεδο στο οποίο έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, δηλαδή έχει ήδη οικοδομηθεί το σύνολο της επιτρεπομένης επιφανείας. Το δικαίωμα αυτό αφορά σε πιθανή - πλην αβέβαιη - μελλοντική αύξηση του συντελεστή δόμησης και παραμένει ανενεργό (μη αξιοποιήσιμο) μέχρι και αφ΄όσον ο συντελεστής δόμησης αυξηθεί.

Στην ΠΟΛ 1118/2008 (Άρθρο 4. παρ. 6.) αναφέρεται :

«Συντελεστής ποσοστού αξίας οικοπέδου. Ο συντελεστής που εφαρμόζεται για την περίπτωση υπολογισμού αξίας οικοπέδου που αντιστοιχεί στο σύνολο της υπολειπόμενης μέχρι εξαντλήσεως του Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου, δομήσιμης επιφάνειας που δεν έχει οικοδομηθεί, προκύπτει από μαθηματικό τύπο.
Σε περίπτωση που προκύπτει αρνητικό αποτέλεσμα τότε δεν υπολογίζεται αξία οικοπέδου.»

Επίσης κατ΄αντιστοιχία, στον Ν. 3842/2010 (Άρθρο 32 παρ. 3.3.3. - Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας) αναφέρεται :

«Για την περίπτωση υπολογισμού αξίας οικοπέδου που αντιστοιχεί στο σύνολο της υπολειπόμενης, μέχρι εξαντλήσεως του συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου, δομήσιμης επιφανείας που δεν έχει οικοδομηθεί, εφαρμόζεται συντελεστής ποσοστού αξίας οικοπέδου που προκύπτει από μαθηματικό τύπο.
Σε περίπτωση που προκύπτει αρνητικό αποτέλεσμα τότε δεν υπολογίζεται αξία οικοπέδου.»

Δηλαδή για την περίπτωση που έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, η υπολογιζόμενη αξία του δικαιώματος υψούν είναι μηδενική.

Στην ΠΟΛ 1237/2014 η οποία αφορά στον ΕΝΦΙΑ 2014, στην στήλη 9.4 του πίνακα 1 (σελ.7) αναφέρεται :

«Το δικαίωμα υψούν, που έχει δημιουργηθεί ως αυτοτελής ιδιοκτησία με συμβολαιογραφικό έγγραφο, αναγράφεται ως οικόπεδο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου, χωρίς να συμπληρώνεται η συνολική επιφάνεια των κτισμάτων που υπάρχουν στο οικόπεδο.»

Σύμφωνα με τα παραπάνω, το δικαίωμα υψούν που αναγράφεται στο συμβόλαιο ως ποσοστό συνιδιοκτησίας αντιμετωπίζεται ως οικόπεδο (με τον μειωτικό συντελεστή) ακόμη και στην περίπτωση εξάντλησης του συντελεστή δόμησης και δεν λαμβάνεται υπ΄όψη το γεγονός ότι αποτελεί δικαίωμα υπό αίρεση, δηλαδή ενεργοποιείται μόνο αν αυξηθεί ο συντελεστής δόμησης και μόνο τότε ο νομέας αποκτά «οικόπεδο». Ως αποτέλεσμα αυτής της μεθοδολογίας δημιουργείται θεωρητική αξία οικοπέδου, η οποία υπόκειται σε κύριο και συμπληρωματικό φόρο, ενώ είναι προφανές ότι η πραγματική αξία αυτού του δικαιώματος είναι ανύπαρκτη.

Στην ίδια ΠΟΛ και σε συνέχεια της προηγούμενης παραγράφου αναφέρεται :

«Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχει, ως αυτοτελής ιδιοκτησία, δικαίωμα υψούν που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη επιφάνεια κτίσματος και έχει κτισθεί μόνο ένα μέρος αυτής και υπολείπεται η ανέγερση του υπολοίπου κτίσματος, δηλώνεται το υφιστάμενο κτίσμα και στην ίδια γραμμή δηλώνεται το οικόπεδο, με ποσοστό συνιδιοκτησίας το ποσοστό επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στο δικαίωμα υψούν και στο εμπράγματο δικαίωμα επ' αυτού. Στην περίπτωση αυτή στη στήλη 22 δύναται να αναγράφεται η επιφάνεια των κτισμάτων της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, τα οποία έχουν ήδη ανεγερθεί.»

Σε αυτήν την περίπτωση, για το δικαίωμα υψούν που αναγράφεται στο συμβόλαιο ως συγκεκριμένη επιφάνεια κτίσματος, υπολογίζεται μόνο η επιφάνεια του υπολειπόμενου προς ανέγερση κτίσματος (κατ΄αντιστοιχία με τον συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου της ΠΟΛ 1118/2008 και του Ν. 3842/2010) και αν δεν υπάρχει υπολειπόμενη επιφάνεια, τότε η αξία του είναι μηδενική.

Τέλος, στην ίδια ΠΟΛ στην στήλη 10.5 του πίνακα 1 (σελ.11) και για την χρήση του μειωτικού συντελεστή (0,60), αναφέρεται :

«Οικόπεδο, το οποίο δεν είναι οικοδομήσιμο και δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, εφόσον υπάρχει βεβαίωση της αρμόδιας αρχής. Ο κωδικός αυτός συμπληρώνεται και στις περιπτώσεις μελλοντικού και αβέβαιου δικαιώματος υψούν, καθώς και σε δικαίωμα υψούν το οποίο, παρά το γεγονός ότι αντιστοιχεί σε χιλιοστά επί του οικοπέδου, δεν μπορεί να ανοικοδομηθεί παρά μόνο αν μεταβληθεί ο συντελεστής δόμησης.»

Από τα παραπάνω προκύπτουν τα εξής :

  1. Ανάλογα με την τρόπο που το δικαίωμα υψούν αναφέρεται στο συμβόλαιο υπάρχει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση και μάλιστα η φορολογία είναι πιο έντονη όσο πιο αβέβαιος και άνευ πραγματικής αξίας είναι ο τίτλος. Έτσι, στην περίπτωση που αυτό αναφέρεται ως ποσοστό, αντιμετωπίζεται ως κανονικό οικόπεδο με αξία ίση με το 60% της αξίας αντίστοιχου προς οικοδόμηση οικοπέδου, στο οποίο όμως υπάρχει δυνατότητα ανέγερσης ενώ στο δικαίωμα υψούν δεν παρέχεται. Για παράδειγμα, δικαίωμα υψούν 20% σε οικόπεδο επιφανείας 1000 m2 με Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) 2,0, έχει ίδια αντικειμενική αξία (και επομένως ίδιο φόρο) με κανονικό οικόπεδο 1000 x 20% x0,60 = 120 m2. Στο κανονικό οικόπεδο παρέχεται η δυνατότητα ανέγερσης κτίσματος επιφανείας 120 x 2,0 = 240 m2, ενώ στο δικαίωμα υψούν δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα. Η αναντιστοιχία και η αδικία είναι προφανής.
  2. Στην περίπτωση που το δικαίωμα υψούν αναφέρεται στο συμβόλαιο ως συγκεκριμένη επιφάνεια, η αντικειμενική αξία του υπολογίζεται (εύλογα) με βάση την επιφάνεια του υπολειπόμενου προς ανέγερση κτίσματος και αν δεν υπάρχει υπολειπόμενη επιφάνεια, τότε η αξία του είναι μηδενική. Δεδομένου ότι η υπολειπόμενη επιφάνεια σε οικόπεδο στο οποίο έχει εξαντληθεί ο Σ.Δ. είναι εξ΄ορισμού μηδενική, η αντικειμενική αξία δικαιώματος υψούν ως ποσοστό επί του οικοπέδου συνεχίζει να υπάρχει, δεν είναι μηδενική και φορολογείται. Η αναντιστοιχία και η αδικία και σε αυτήν την περίπτωση είναι προφανής.
  3. Η χρήση του ίδιου μειωτικού συντελεστή (0,60), είτε πρόκειται για οικόπεδο το οποίο δεν είναι οικοδομήσιμο και δεν μπορεί να τακτοποιηθεί, είτε για αβέβαιο δικαίωμα υψούν, είναι σε προφανή αναντιστοιχία με την πραγματικότητα διότι στην περίπτωση του οικοπέδου υπάρχει έστω και μικρή πιθανότητα αξιοποίησης του, είτε με συνένωση όμορου οικοπέδου είτε με δραστηριότητες που μπορούν να αναπτυχθούν υπαίθρια, ενώ στην περίπτωση του δικαιώματος υψούν δεν παρέχεται καμία τέτοια δυνατότητα.
  4. Σημειώνεται ότι η καθ΄ ύψος επέκταση κτιρίων, υπόκειται στον στατικό έλεγχο όλου του κτιρίου (υφισταμένου και νέου) με βάση τον ισχύοντα κάθε φορά Αντισεισμικό Κανονισμό. Δεδομένου ότι κάθε αναθεώρηση του Αντισεισμικού Κανονισμού είναι κατά κανόνα αυστηρότερη από την προηγούμενη, θα πρέπει να ληφθεί υπ΄όψη ότι ακόμη και στην περίπτωση που αυξηθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης ενός οικοπέδου, δεν είναι βέβαιο ότι το δικαίωμα υψούν μπορεί να αξιοποιηθεί, λόγω της υφιστάμενης δομής του σκελετού της οικοδομής στους υποκείμενους ορόφους. Η ενίσχυση του σκελετού της οικοδομής στο σύνολο του, που μπορεί να αποτελεί λύση από τεχνικής πλευράς, απαιτεί την αναστολή της λειτουργίας του κτιρίου και την συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, η δε δαπάνη είναι τόσο μεγάλη που συνήθως κρίνεται απαγορευτική και κατά συνέπεια και σε αυτήν την περίπτωση η αξιοποίηση του δικαιώματος είναι πρακτικά αδύνατη.

Για όλους τους παραπάνω λόγους, θεωρώ ότι θα πρέπει να επανεξεταστούν και να τροποποιηθούν οι σχετικές διατάξεις της ΠΟΛ 1237/2014, ώστε η όποια φορολογία των πολιτών να είναι και δίκαιη και ισότιμη. Πρακτικά θα πρέπει να παρέχεται η δυνατότητα συμπλήρωσης της στήλης 22 του εντύπου Ε9 με την συνολική επιφάνεια των υφιστάμενων κτισμάτων, ώστε εύκολα να υπολογίζεται η υπολειπόμενη επιφάνεια.

 

πηγή : b2green.gr

   


Λίστα νέων  Επιστροφή